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AGEVOLAZIONI FISCALI SE SI ACQUISTA CASA

Lunedì, 3 Marzo 2014

Quali sono i benefici fiscali quando si compra casa?

Chiedere le agevolazioni della "prima casa" quando si compra un'abitazione, con le relative pertinenze (garage, cantina...), significa godere di un trattamento fiscale più favorevole. E precisamente: nel caso in cui a vendere la casa sia u privato oppure l'impresa che l'ha costruita o ristrutturata da più di quattro anni, oppure un'impresa non costruttrice, l'atto è soggetto all'imposta di registro al 3% calcolata sul valore catastale (che si ottiene moltiplicando la rendita attribuita dal catasto per determinati coefficienti e che di solito è più bassa del prezzo) ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (336,00 euro), anziché alle suddette imposte in misura complessiva pari al 10% del valore catastale. Nel caso in cui a vendere la casa sia l'impresa che l'ha costruita o ristrutturata entro quattro anni dalla fine dei lavori, l'atto è soggetto all'Iva calcolata sul prezzo al 4% anziché al 10% ed alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (504,00 euro). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono pagate dal notaio, che le versa allo Stato quando registra l'atto, mentre l'Iva è pagata direttamente all'impresa.

Per ottenere i benefici prima casa occorre: a) che l'abitazione non sia di lusso (ad esempio, non deve essere superiore ai 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte); b) che chi acquista sia residente, oppure svolga la sua attività di lavoro o di studio nel comune dove si trova l'immobile acquistato, oppure si obblighi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'atto; c) che l'acquirente non sia già titolare anche in regime di comunione legale su tutto il territorio italiano dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Nel caso in cui l'acquirente avesse dichiarato il falso in merito ai requisiti necessari, oppure non trasferisca la residenza nel termine previsto, oppure venda o doni l'immobile acquistato con i benefici che abbiamo menzionato, prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, dovrà pagare una somma pari alla differenza fra l'imposta agevolata (3%o 4%) e quella ordinaria (10%), la sanzione amministrativa del 30% della suddetta differenza nonché gli interessi di mora.

nel caso di trasferimento dell'immobile prima dei 5 anni, si può evitare la decadenza dalle agevolazioni in questi casi: se entro 1 anno dal trasferimento della casa si proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale (cioè dove stabilire la propria residenza); se entro 1 anno si proceda all'acquisto del terreno e sullo stesso si costruisca un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale ( è sufficiente la realizzazione del rustico comprensivo delle mura perimetrali e l'ultimazione della copertura); se entro 1 anno si proceda all'acquisto di un immobile all'estero.

Non è sufficiente, per evitare la decadenza, che il soggetto nell'anno successivo alla cessione della casa firmi solo il contratto preliminare cioè il contratto comunemente chiamato "compromesso" per il riacquisto della nuova casa; oppure che diventi socio prenotatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia; che entri in possesso di una abitazione dove trasferisce la residenza per successione; oppure che riceva in donazione un'abitazione adibita a propria residenza. Non si incorre nella decadenza dal beneficio per mancato stabilimento della residenza nel Comune entro il termine perentorio di 18 mesi nel caso in cui l'omissione sia giustificata da forza maggiore (ad esempio l'immobile è stato dichiarato inagibile successivamente all'acquisto).

La decadenza dai benefici "prima casa" si realizza anche se si trasferisce all'altro coniuge o ai figli la casa comprata con le agevolazioni, in sede di separazione legale o di divorzio.

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