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COMPRO CASA E ORA LA RIVENDO. MA LE TASSE?

Lunedì, 8 Luglio 2013

Nel dicembre del 2010 ho comprato una casa allo scopo di andarci ad abitare, ma senza chiedere le agevolazioni "prima casa". Ora sono in trattativa per rivenderla ad un prezzo leggermente superiore a quello di acquisto. quali sono le conseguenze? dovrò pagare delle tasse? in quale misura?

le cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni genera "plusvalenza", che costituisce reddito imponibile secondo le regole ordinarie, e deve essere denunciata nella dichiarazione dei redditi. La plusvalenza rappresenta il "guadagno" realizzato dal cedente, ed è la differenza tra il corrispettivo percepito in sede di rivendita e il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo. Nella maggiorazione del "valore iniziale" possono ricomprendersi, per determinare la plusvalenza soggetta a tassazione, non solo le spese sostenute per l'acquisto, ma anche qualsiasi altra spesa inerente al bene, comprese quelle connesse alla cessione (registro, Iva, ipotecaria, catastale bollo) dei tributi speciali, delle spese di mediazione relative all'acquisto e di quelle sostenute per la cessione, delle spese per liberare l'immobile da servitù, oneri e altri vincoli; nonché delle spese incrementative (esempio per lavori di manutenzione e di ristrutturazione). Non realizzano, tuttavia, plusvalenze le cessioni a titolo oneroso di immobili acquistati per successione, e quelli aventi ad oggetto unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (come tali intendendosi il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado).

Nel suo caso, pertanto, il trasferimento - pur essendo infra quinquennale- non è idoneo a generare una plusvalenza in quanto l'immobile in oggetto, ancorché non sia la sua "prima casa", è stato da lei adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorrente tra l'acquisto e la vendita. si ricorda peraltro che, nell'ipotesi di fabbricati e terreni non edificabili, ove invece il ritrasferimento generi plusvalenza, il cedente può optare per una imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito, nella misura del 20% mediante espressa richiesta fatta al notaio all'atto di cessione. A tal fine, il cedente deve fornire la relativa provvista al notaio, il quale provvede quindi all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva e alla conseguente comunicazione all'Agenzia delle Entrate competente. in tal caso, dunque, la plusvalenza non dovrà essere indicata nella dichiarazione dei redditi, e non sarà assoggettata all'aliquota Irpef normalmente applicabile.

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