COMUNIONE DI BENI: CASA E AGEVOLAZIONI

Mio marito ed io abbiamo intenzione di acquistare una casa di nuova costruzione: possiamo pagare l'IVA al 4%? Siamo in regime di comunione legale dei beni, mio marito è proprietario della casa in cui attualmente abitiamo, acquistata quando era celibe godendo del regime agevolativo della prima casa. Mentre io non sono titolare di diritti su abitazioni.

Chiedere le agevolazioni "prima casa" quando si compra un'abitazione, con le relative pertinenze (garage, cantina, soffitta, eccetera), significa godere di un trattamento fiscale più favorevole e precisamente: nel caso in cui a vendere la casa sia un privato oppure l'impresa che l'ha costruita o ristrutturata da più di cinque anni, in assenza di opzione per l'imposizione IVA, oppure nel caso di impresa non costruttrice, l'atto è assoggettato all'imposta di registro al 3 per cento calcolata sul valore catastale (che si ottiene moltiplicando la rendita attribuita dal catasto per determinati coefficienti e che di solito è più bassa del prezzo) ed alle imposte ipotecaria e catastale in misura complessiva pari al 10 per cento del valore catastale.

Invece, nel caso in cui a vendere la casa sia l'impresa che l'ha costruita o ristrutturata entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure da più di cinque anni in presenza nell'atto di opzioni per l'imposizione, l'atto è soggetto all'IVA calcolata sul prezzo al 4 per cento anziché al 10 per cento ed alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (504,00 euro).

Le imposte ipotecaria e catastale, sono pagate dal notaio, che versa allo Stato quando registra l'atto, mentre l'IVA è pagata direttamente all'impresa.

Per ottenere i benefici "prima casa" occorrono le seguenti condizioni:

a) che l'abitazione non sia di lusso (ad esempio non deve avere una superficie superiore a 240 metri quadrati, esclusi balconi, terrazze, cantine e soffitte eccetera);

b) che chi acquista sia residente oppure svolga la sua attività di lavoro o di studio nel Comune dove si trova l'immobile acquistato, oppure si obblighi a trasferirvi la residenza entro diciotto mesi dall'atto;

c) che l'acquirente non sia già titolare esclusivo di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nel comune in cui si trova l'immobile acquistato;

d) che l'acquirente non sia già titolare anche in regime di comunione legale su tutto il territorio italiano dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

La lettura che è stata fatta talvolta in passato dall'Agenzia delle Entrate della condizione indicata alla lettera d) era stata nel senso di negare completamente le agevolazioni quando uno dei coniugi in comunione legale era già proprietario di una casa acquistata, con le agevolazioni, come bene personale (perché ad esempio, acquistata prima del matrimonio).

Tale interpretazione, però, poneva i coniugi in comunione legale dei beni in posizione deteriore rispetto ai coniugi in separazione dei beni, mentre ora la circolare n. 18/E del 2013 riconosce al coniuge che non ha usufruito dell'agevolazione e che ha i requisiti la possibilità di godere del regime di favore per la quota allo stesso riferita. In risposta al quesito del lettore, quindi, il prezzo di acquisto sarà nella misura del 50 per cento (cioè la "quota" riferibile alla moglie) assoggettato ad IVA al 4 per cento e per il restante 50 per cento (cioè la "quota" riferibile al marito) assoggettato ad IVA al 10 per cento.