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ECCO IL FINANZIAMENTO CON PRESTITO VITALIZIO

Lunedì, 4 Gennaio 2016

ECCO IL FINANZIAMENTO CON PRESTITO VITALIZIO


Vorrei avere qualche delucidazione sulle caratteristiche principali del prestito vitalizio ipotecario, nuova forma di finanziamento di cui sempre più spesso sento parlare.


Il prestito vitalizio ipotecario (p.v.i.) è un finanziamento dedicato' alla terza età, elaborato per consentire agli over 60 di "monetizzare", al di fuori di uno schema traslativo, parte del valore non liquido rappresentato dalla loro casa attraverso il ricorso al credito bancario e l'utilizzo della (sola) proprietà a garanzia. Con il vantaggio per il finanziato "avanti negli anni" di non dover lasciare l'immobile né ripagare alcunché sino alla sua morte e per gli eredi di poter rimborsare il prestito e mantenere così nel patrimonio familiare la casa ipotecata (laddove invece nel caso di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto, nessun diritto di riscatto è riconosciuto agli eredi). L'attuale disciplina del prestito vitalizio ipotecario è contenuta nell'art. 11-quaterdecies del DL. n. 203/2005, comma da 12 a 12-sexies, come modificato dalla recente legge n. 44/2015, che ha ampliato la scarna disciplina originaria che ha rappresentato il primo tentativo di importare in Italia il reverse mortgage (cioè "mutuo al contrario") di origine anglosassone.


Quanto alla sua concreta operatività, si ritiene che ad oggi non si possa purtroppo ancora procedere alla stipula del contratto: nè in forza della precedente normativa (ormai superata in virtù delle modifiche introdotte con la L. n. 44/20 15) nè in forza della nuova finché il Ministero dello Sviluppo Economico, al quale il comma 12-quinquies ha demandato il completamento della disciplina, non avrà emanato il relativo regolamento attuativo.


Ecco le principali caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario: 1) la capitalizzazione annuale di interessi e spese (con deroga implicita al divieto di anatocismo ex art. 1283 c.c.); 2) il rimborso integrale in unica soluzione dopo la morte del soggetto 'over 60' finanziato (quanto meno per la somma capitale, essendo ammesso il patto contrario per gli interessi e le spese, per i quali è quindi possibile optare per un rimborso graduale al fine di disattivare la loro capitalizzazione annua e di evitare quindi che aumenti notevolmente la somma da dover restituire alla scadenza); dal punto di vista del finanziato trattasi della caratteristica più evidente ed inusuale in quanto si tratta di fatto di un finanziamento "senza rate"; 3) la deroga alla normativa prevista in materia di procedura esecutiva nel caso di mancato rimborso alla scadenza del prestito, in quanto alla banca finanziatrice è concesso di procedere alla vendita dell'immobile in via stragiudiziale, ossia con una semplice vendita a trattativa privata, al di fuori di qualunque procedura e controllo giurisdizionale (un nuovo mento quindi di autotutela esecutiva unilaterale concesso al finanziatore).
La legge non fissa alcuno scopo nella destinazione della somma ottenuta, trattandosi quindi di un finanziamento il quale, quando potrà essere stipulato, sarà presumibilmente strutturato come finanziamento di pura liquidità. Gli indici principali che regolano l'importo finanziabile sono il valore dell'immobile in garanzia (al pari di ogni finanziamento ipotecario, maggiore sarà il suo valore maggiore sarà il prestito) e l'età del richiedente (maggiore sarà l'età, maggiore sarà la percentuale
erogabile, in quanto prima si avrà il rimborso, almeno nelle previsioni statistiche): ad esempio, a fronte di un immobile valutato 100, la banca X potrà prevedere che la percentuale massima erogabile di prestito sia del 18% se a richiederlo sia un settantenne e del 35% se a richiederlo sia un ottantenne.

Il tasso di interesse potrà poi essere sia fisso che variabile. La garanzia ipotecaria deve essere di primo grado e concessa contestualmente alla stipula; non può "essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato"; deve gravare sopra un immobile residenziale (casa di abitazione).


Ai sensi del comma 12-ter, al prestito vitalizio ipotecario si applica la disciplina dell'imposta sostitutiva tipica dei finanziamenti bancari.

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