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ECCO LE NORME DEL "RENT TO BUY"

Lunedì, 20 Luglio 2015

ECCO LE NORME DEL "REN TO BUY" UN ISTITUTO GIURIDICO AGGIORNATO DI RECENTE .

La compravendita in cui il futuro proprietario paga un affitto.

Un quesito sulla novità del cosidetto "rent to buy". Sono Proprietario di un immobile ad uso abitativo; vorrei acquistarne un altro, più grande, ma non sono sicuro di riuscire a vendere in tempi ragionevoli il mio; potrei acquistare con la formula del rent to buy, con immediato godimento del nuovo immobile e pagamento di somme che, un domani, verrebbero imputate, per il 90 % a prezzo.

Il D.L. 12/09/2014 n. 133 (Decreto Sblocca Italia), convertito con L. n. 164 del 2014 ha disciplinato ( e, con ciò, ha reso tipica) un'operazione economica nata dalla prassi e riconducibile alla più vasta dimensione del rent to buy: "il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili". In vista dell'acquisto di un immobile, il futuro acquirente è subito immesso nella detenzione del bene con l'intesa che sino al momento della stipula dell'atto di acquisto corrisponderà al proprietario un importo periodico (canone) e che una quota parte di tale importo (anche rilevante, non essendovi limiti nella legge) sarà poi imputata in conto prezzo al momento dell'acquisto. Prima dell'intervento normativo del settembre 2014, la disciplina della fattispecie economica in oggetto era foriera di discussioni e quindi di potenziali conflitti.

L'intervento normativo, peraltro sollecitato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ha colmato una lacuna importante, creando una figura contrattuale che corrisponde alla nuova esigenza degli operatori, costretti ad operare in un mercato in crisi di liquidità, che appesantisce le trattative, e non più alimentato dal circuito bancario che tende a finanziare gli acquisti immobiliari con minore slancio rispetto al passato, fornendo al potenziale acquirente non più del 60-70% del valore dell'immobile da acquistare.

Con il rent to buy, nella versione disciplinata dal legislatore italiano, si riesce a perseguire l'obiettivo di ottenere l'immediata disponibilità del bene, rimandando ad un momento successivo (termine massimo 10 anni), la stipulazione dell'atto formale di acquisto e, quindi rimandando il carico degli oneri finanziari (saldo prezzo) e degli oneri fiscali (pagamento delle imposte di registro/ IVA, IMU e simili) legati all'acquisto ed alla proprietà.

Il contratto se stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata da un notaio, potrà essere trascritto, garantendo al potenziale acquirente la tutela contro eventuali creditori o altri aventi causa del venditore (ad esempio altri conduttori / utilizzatori), per un termine di dieci anni; qui il passo in avanti di tutela fatto dal legislatore è notevole: il termine di dieci anni permette infatti maggiori orizzonti e pianificazioni rispetto a quello di tre anni oggetto dal contratto preliminare classico, disciplinato dall'articolo 2645 bis c.c.

L'acquirente (o meglio il potenziale acquirente) nel frattempo potrà alienare la sua abitazione, e riuscire quindi ad acquistare il nuovo bene con imposte agevolate, potrà crearsi un rating storico (mediante il pagamento puntale dei canoni) che potrà agevolare la concessione di un finanziamento bancario; d'altro canto, l'eventuale Istituto Bancario finanziatore potrà finanziare l'operazione mediante somme minori, avendo il potenziale acquirente già corrisposto, nel corso del godimento, parte del prezzo di acquisto, mediante il pagamento dei vari canoni.

Da ultimo il potenziale acquirente potrà conoscere al meglio pregi e difetti dell'immobile, avendo titolo per la sua detenzione, e potrà dunque procedere all'acquisto ben consapevole delle caratteristiche, positive e negative, del bene.

L'interesse del venditore a sottoscrivere un contratto del genere si ravvisa nella possibilità di ottenere redditività immediata dell'immobile in attesa della vendita, di ottenere anticipazione da istituti di credito sulla scorta del contratto, e trattenere in caso di mancata cessione parte degli acconti prezzo percepiti, oltre ad avere incamerato quella parte del canone imputabile al godimento.

Il potenziale acquirente (utilizzatore dell'immobile) a differenza del promissario acquirente di contratto preliminare classico (definito a volte, impropriamente, compromesso) è titolare di un diritto potestativo di ottenere l'acquisto dell'immobile, e non assume alcun obbligo di acquisto. Pertanto è libero di non dare corso alla parte finale del contratto, e quindi di restituire l'immobile, non procedendo all'acquisto, senza per ciò essere considerato inadempiente, e senza, quindi dover corrispondere alcunché, salvo rimettere quella parte dei canoni che, ai sensi del comma 1 bis dell'articolo 23, sopra citato, abbia pattuito come tale con la controparte.

La componente ibrida del canone (parte corrispettivo del godimento- parte acconto del prezzo), fa sì che, laddove l'utilizzatore decida di non acquistare, perderà tutta la parte del canone imputabile al godimento; quella parte del canone imputabile all'acquisto che sia stata resa, ai sensi del comma 1 bis, come "a fondo perduto" nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. Naturalmente, laddove l'utilizzatore-conduttore non solo decida di non acquistare ma sia addirittura inadempiente agli obblighi assunti o discendenti dalla legge (pagamento del canone periodico / cura e manutenzione del bene) potrà essere condannato alla restituzione dell'immobile, e (laddove il contratto non preveda diversamente) perderà il diritto alla restituzione dei canoni pagati.

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