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I QUESITI SU VENDITE DI IMMOBILI ALL'ASTA

Lunedì, 13 Ottobre 2014

Sono interessato ad acquistare un appartamento ad un asta in Tribunale, ma mi è stato detto che non è possibile fare riferimento al calore catastale per il calcolo delle imposte di registro, come è stato fatto dal notaio quanto ho acquistato casa mia. E' vero?

Nell'ipotesi di acquisto a titolo oneroso di un immobile abitativo da parte di una persona fisica, la legge attualmente prevede che, a prescindere da quale sia il prezzo e su richiesta dell'acquirente resa al notaio rogante, la base imponibile per il calcolo dell'imposta di registro (2% in caso di agevolazione prima casa - 9% negli altri casi) sia costituita dal valore dell'immobile (cosiddetto "prezzo/valore"). Tale possibilità, tuttavia, non era stata prevista dalla legge in relazione agli acquisti derivanti da aggiudicazione ad un'asta giudiziaria.

Recentemente, con la sentenza nr. 6 del 15-03-2014 pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29-01-2014 la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, con il quale era stato introdotto il suddetto principio del "prezzo/valore" nella parte in cui non prevede la facoltà, per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, di chiedere che, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore catastale dell'immobile. Pertanto, a partire dal giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta della suddetta decisione, è possibile fare ricorso per il calcolo delle imposte a tale valore catastale, ove ciò sia conveniente per l'acquirente(ovvero dove esso sia inferiore al prezzo di aggiudicazione). Sarà sufficiente che l'aggiudicatario sottoscriva una apposita istanza, che dovrò essere unita al Decreto di Trasferimento in sede di registrazione.

So che stanno per vendere all'asta il mini appartamento di fianco a quello dove abito. Mi piacerebbe acquistarlo per poterlo unire al mio e ingrandire in questo modo la mia abitazione. ricordo che quando ho comprato il mio appartamento, prima del rogito il notaio ha fatto tutti i controlli necessari per garantirmi la proprietà del bene. In questo caso , vengono fatti dei controlli? Chi mi garantisce che non ci siano ipoteche o pignoramenti sulla casa che vado ad acquistare?

Anche nelle procedure esecutive prima di vendere un immobile vengono effettuati i controlli sulla proprietà e lo stato giuridico del bene, attraverso il certificato ipotecario (che viene rilasciato dall'Agenzia del Territorio competente) oppure il certificato sostitutivo (rilasciato da un notaio). Questi documenti vengono forniti preliminarmente dal creditore procedente e attestano la situazione attuale dell'immobile.

Nel momento in cui vi è stata l'aggiudicazione ed è stato pagato per intero il prezzo, il giudice pronuncia il Decreto di Trasferimento (che equivale al rogito di acquisto) e ordina la cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri) che gravano l'immobile. Ne consegue quindi che l'aggiudicatario acquisterà un immobile libero.

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