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FAQ: Chiedilo al notaio

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  • Mercoledì, 31 Ottobre 2018

    AVVISO CHIUSURA UFFICIO

    Si comunica che la Segreteria del Consiglio Notarile di Modena rimarrà chiusa nella giornata di venerdì 2 novembre 2018.

  • Giovedì, 4 Ottobre 2018

    TIROCINIO PRESSO IL TRIBUNALE DI PARMA

    Bando per la selezione di candidati a tirocinio formativo ex articolo 73 D.L. n. 69/2013 (convertito con Legge 9 Agosto 2013, n. 98, e succ. modif.) -…

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I controlli basilari prima di un acquisto

Lunedì, 12 Dicembre 2016

Sono in trattativa per acquistare una villetta. Nella visita fatta insieme all'agente immobiliare, noto che al piano terra è stata realizzata una tavernetta con bagnetto e piccola cucina. Dall'esame delle planimetrie la tavernetta risulta cantina e non vi è traccia nè del bagno nè della cucina. Poiché l'esistenza di tali vani può anche essere di mio gradimento, salvo poi ristrutturali insieme all'appartamento principale, mi domando se questa difformità influisca sul rogito e sulla successiva ristrutturazione.

Va ricordato che, pena la nullità dell'atto, occorre che ci sia conformità tra i dati catastali e le planimetrie depositate in Catasto, e lo stato di fatto dell'immobile. Occorrerà prima di tutto che le piantine catastali siano ripristinate, in modo tale da rappresentare la fotografia dello stato di fatto dei locali. Ma la conformità catastale non basta, occorre anche quella urbanistica. A tale proposito è bene ricordare che per la validità degli atti notarili aventi per oggetto beni o diritti immobiliari debbono sussistere due requisiti, uno di carattere formale e l'altro di carattere sostanziale.
Il primo "formale" impone che nell'atto notarile, a pena di nullità, debbano essere menzionati - a seconda dell'epoca di costruzione - gli estremi della licenza o della concessione edilizia o del permesso di Costruire/DIA, e comunque di ogni titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, oppure in totale difformità dallo stesso. Per gli interventi anteriori al primo settembre 1967 è valido l'atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale venga attestato per l'appunto l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967. La mancanza nell'atto del requisito formale, determina la nullità dell'atto.
E poi altrettanto importante il requisito sostanziale. Infatti, affinché sia valido, l'atto notarile deve anche avere per oggetto edifici commerciabili. Gli abusi edilizi che causano l'incommerciabilità sono esclusivamente gli 'abusi maggiori', quali la costruzione in assenza di licenza o concessione o genericamente titolo abilitativo, ovvero la costruzione in totale difformità da esso, tra i quali può ben rientrare anche un intervento di ristrutturazione che porti ad un organismo edilizio in parte diverso da quello precedente.
Nel caso specifico occorre verificare se il mutamento che lei ha riscontrato, che pare un abuso minore, sia stato o meno legittimato sotto il profilo urbanistico, cioè occorre verificare, o meglio far verificare da un esperto, i progetti dell'edificio e i relativi atti del Comune.
Ove procedesse a una ristrutturazione, occorrerebbe preventivamente sanare le eventuali difformità rispetto a quanto licenziato agli atti del Comune, talchè potrebbe doversi trovare ad affrontare una spesa non prevista (magari pagando anche sanzioni) in ragione di difformità non regolarizzate realizzate dal suo dante causa.
Il suggerimento è di visionare attentamente le pratiche edilizie agli atti del Comune oltre a fare le opportune verifiche catastali in quanto occorre che tra quanto in progetto agli atti del Comune e quanto depositato in catasto vi sia assoluta conformità. Infatti i controlli sulla conformità catastale di un immobile e sulla sua regolarità a livello urbanistico, sono tra i passi più importanti da compiere prima di procedere a una regolare compravendita immobiliare.
Per limitare questo rischio, che pregiudica la regolare circolazione degli immobili, e da sempre costituisce un problema sia per chi vende che per chi acquista, è stato siglato un protocollo d'intesa tra il Consiglio nazionale del Notariato e quello dei Geometri e Geometri Laureati, per avviare una collaborazione. L'accordo prevede la diffusione nei trasferimenti immobiliari di una perizia tecnica facoltativa, redatta dal geometra nella quale risulti la conformità catastale allo stato di fatto e l'esame edilizio e urbanistico.
E su questa linea già tracciata a livello nazionale, il Consiglio Notarile di Modena ha in corso la sottoscrizione di un Protocollo d'intesa con il Collegio dei Geometri di Modena.

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