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LA NUOVA NORMATIVA PER LA "PRIMA CASA"

Lunedì, 18 Gennaio 2016

LE NUOVE NORMATIVA PER LA "PRIMA CASA"

Ho letto di alcune novità in tema di agevolazioni 'prima casa' previste dalla Legge di Stabilità 2018. Potrei avere informazioni al riguardo?


In effetti la Legge di Stabilita 2016 ha introdotto con effetto dal 1° gennaio 2016 alcune modifiche in tema di agevolazioni "prima casa", la più rilevante delle quali riguarda i requisiti richiesti per ottenere in sede di acquisto di abitazione la riduzione dell'imposta di registro o dell'imposta ha rispettivamente al 2% ed al 4%.

Sino al 31/12/2015 i requisiti richiesti, a parte quello che l'immobile non doveva rientrare tra le categorie catastali Al, A8 e A9, erano i seguenti: la residenza nel Comune dove era ubicato l'immobile da acquistare o la fissazione della residenza in quello stesso Comune entro 18 mesi dall'acquisto, ovvero lo svolgimento dell'attività nell'indicato Comune; non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto uso ed abitazione di altro immobile ad uso abitativo nel medesimo Comune; non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altro immobile ad uso abitativo acquistato con le agevolazioni "prima casa", In altri termini chi era proprietario di un'abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa" e voleva acquistarne un'altra usufruendo di quelle stesse agevolazioni, a parte avere i requisiti della categoria catastale, della residenza e dell'impossidenza di altro immobile nello stesso Comune, doveva prima vendere l'attuale casa e poi comprare la nuova. Il legislatore, anche alla luce delle attuali difficoltà del mercato immobiliare e intervenuto su questo aspetto, prevedendo (art,l, comma 55) che l'agevolazione "prima casa" è applicabile anche qualora l'acquirente sia ancora titolare di altra abitazione già acquistata con le agevolazioni elencate, anche se questa sia nel o stesso Comune in cui è situato il nuovo immobile.


La condizione per l'applicazione dell'aliquota del 2% è che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto. In mancanza ditale alienazione, al nuovo acquisto si applicano l'aliquota ordinaria dell'imposta di registro del 9% o dell'IVA del 10%, al netto di quanto già versato, oltre
ad interessi e sopratassa.
E opportuno fare esempi.
Caso 1: Tizio e Tizia sono comproprietari di immobile prima casa (di seguito "immobile Alfa") in Modena dove risiedono, Intendono vendere questo immobile ed acquistarne uno nuovo (di seguito 'immobile Beta") sempre a Modena, ma non hanno ancora venduto il primo. Si possono applicare le agevolazioni'"Prima Casa" anche all'acquisto dell' 'immobile Beta" purchè l'immobile Alfa" sia trasferito entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Caso 2: Tizio e Tizia sono comproprietari di immobile prima casa (di seguito "immobile Alfa") in Modena dove risiedono. Intendono vendere questo immobile ed acquistarne uno nuovo (di seguito "Immobile Beta") a Bologna, ma non hanno ancora venduto il primo. Anche qui si possono applicare le agevolazioni "Prima Casa" anche all'acquisto dell' "immobile Beta" purchè l'"immobile Alfa" sia trasferito entro un anno dalla data del nuovo acquisto e la residenza sia trasferita nel Comune di Bologna entro 18 mesi dall'acquisto di quest'ultimo immobile.


Per concludere, sulla novità in tema di agevolazione prima casa, non e ancora chiaro se nell'ipotesi delineata dalla nuova norma sarà possibile godere del credito di imposta pari alla somma versata per l'imposta di registro o Iva per l'acquisto della prima abitazione e da utilizzare in sede di nuovo acquisto.
L'interpretazione letterale della disposizione sul credito di imposta ne impedisce l'applicazione a una fattispecie che è priva del presupposto della precedente alienazione, momento in cui matura il credito, rispetto al successivo riacquisto. Tuttavia, una interpretazione costituzionalmente orientata dovrebbe consentirne l'applicazione anche in quel caso, per evitare che ci sia discriminazione normativa tra due situazioni sostanzialmente identiche.

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