Sito ufficiale del Consiglio Notarile della Provincia di Modena

FAQ: Chiedilo al notaio

  • Uno scambio di autorimesse e la permuta

    Uno scambio di autorimesse e la permuta Quando due condomini si accorgono che stanno utilizzando uno l’autorimessa dell’altro, che cosa possono…

  • DUE QUESITI SUL TESTAMENTO

    Due quesiti sul testamento Gli eredi quando il defunto non ha espresso le proprie volontà Mio padre è morto senza lasciare testamento. Chi sono gli e…

» Tutte le faq

Notizie

» Tutte le notizie

Consiglio Notarile di Modena

Corso Canalgrande 71 - 41121 Modena (MO) Italia

Tel: +39-059-223721, Fax: +39-059-223707

Email:

PEC: cnd.modena@postacertificata.notariato.it

PEC: protocollocnd.modena@pec.notariato.it

UNA CASA COINTESTATA A FRATELLO E SORELLA

Lunedì, 18 Novembre 2013

Mia moglie e suo fratello sono cointestatari di un appartamento. Il fratello vorrebbe intestarlo tutto a se stesso corrispondendo la metà del valore alla sorella. L'intero ammontare della cifra dovrà essere corrisposta in fase di atto notarile o il fratello potrà versare alla data del rogito anche una parte e l'altra parte in rate successive? con che tutela per la sorella?

Il caso proposto è molto interessante. La vendita è infatti un contratto che in genere precede il trasferimento immediato della proprietà di un bene dietro pagamento del prezzo e tutto ciò si esaurisce al momento del rogito notarile. Tuttavia non sempre l'acquirente ha la disponibilità immediata della somma. E la legge affronta il tema risolvendolo con la figura della vendita con riserva della proprietà regolata dall'art. 1523 e seguenti del codice civile. E' una figura collocata nell'ambito delle norme sulla vendita di beni mobili ma viene ormai costantemente utilizzata anche nella vendita di beni immobili. Il meccanismo è semplice anche se prevede qualche particolarità. Al momento del rogito notarile il venditore trasferisce il bene, riservandosene la proprietà, e l'acquirente per il pagamento del prezzo versa la somma di cui ha in quel momento la disponibilità e si impegna per la restante parte a versarla mediante rate o in unica soluzione entro una determinata scadenza.

L'acquirente inizia immediatamente a godere dell'immobile e se ne assume i relativi oneri e rischi mentre il venditore, conservando la proprietà, ha la garanzia che l'immobile continuerà ad essere nella sua titolarità fino al momento del pagamento integrale del prezzo. E' in quel momento che la proprietà del bene passerà definitivamente all'acquirente che ne potrà disporre in modo piene ed esclusivo.

Qualora il compratore non dovesse far fronte alla'impegno di pagare il prezzo in modo dilazionato, il contratto si risolve e la situazione ritorna a quella precedente il rogito: il venditore quindi torna nel godimento dell'immobile, essendosi a suo tempo riservato la proprietà, ma deve restituire le somme fino a quel momento ricevute, a meno che non sia stato concordato che può trattenerle a titolo di indennizzo.

La soluzione che consigliamo è, pertanto, quella per cui la moglie, riservandosene la proprietà, venderà la quota di comproprietà dell'appartamento al proprio fratello, il quale si impegnerà a pagare il prezzo entro un determinato momento, avendo però cura di precisare quale inadempimento da parte dell'acquirente darà luogo alla risoluzione del contratto ( ad esempio mancato pagamento di una o più rate o di una certa percentuale del prezzo, con il limite indicato dall'articolo 1525 c.c. e cioè non inferiore all'ottava parte di prezzo) e quale sorte avranno le rate pagate fino a quella stessa risoluzione. Sulla base poi del nostro sistema possiamo individuare altre soluzioni che si propongono lo stesso risultato di garanzia, soprattutto per la parte venditrice ma che si adattano meno alla situazione proposta.

Tali soluzioni possono essere le seguenti:

- vendita immediata della quota di comproprietà dell'appartamento con prestazione da parte dell'acquirente di una garanzia ipotecaria sullo stesso immobile per il pagamento integrale del prezzo o di una garanzia fideiussoria rilasciata da una banca per lo stesso motivo;

- contratto preliminare stipulato con atto notarile, registrato e trascritto presso i Registri Immobiliari con il quale la moglie promette di vendere la quota di comproprietà dell'appartamento al proprio fratello che si impegna a pagare il prezzo entro un determinato momento coincidente con la stipula del rogito notarile definitivo.

Sono soluzioni che ottengono un risultato identico a quello evidenziato nella domanda proposta anche se attraverso un percorso meno diretto e più articolato della vendita con riserva della proprietà e con costi maggiori. E' opportuno rivolgersi comunque al notaio di fiducia per avere i chiarimenti necessari per una completa ed esaustiva informazione sulla questione.

Privacy - Note legali - URP - Elenco siti tematici - © Tutti i diritti riservati - DevB Nettamente