Sito ufficiale del Consiglio Notarile della Provincia di Modena

FAQ: Chiedilo al notaio

» Tutte le faq

Notizie

» Tutte le notizie

Consiglio Notarile di Modena

Corso Canalgrande 71 - 41121 Modena (MO) Italia

Tel: +39-059-223721, Fax: +39-059-223707

Email:

PEC: cnd.modena@postacertificata.notariato.it

PEC: protocollocnd.modena@pec.notariato.it

UN CASO DI DONAZIONE E LE CONSEGUENZE

Lunedì, 1 Dicembre 2014

Mio suocero ha deciso di fare al mio compagno un atto di donazione di un terreno dove ora non c'è nulla, ma tra qualche anno lì dovremmo fare sorgere una azienda agricola e costruire una casa. Alla morte di mio suocero, potrebbero i fratelli del mio compagno disfare quanto atto e pretendere la loro parte?

E' uno dei nodi cruciali sul quale il notariato da tempo discute cercando soluzioni sicure per il donatario e per il successivo acquirente dell'immobile di provenienza donativa. Va chiarito che la donazione in quanto tale non può violare le disposizioni in materia di legittima in quanto, proprio al fine di tutelare i legittimari, l'acquisto per donazione, in presenza di particolari circostanze può venire meno per effetto dell'esercizio vittorioso dell'azione di riduzione da parte degli altri legittimari lesi nei propri diritti ( e ciò con ripercussioni anche nei confronti dei successivi acquirenti del donatario).

Nel caso proposto i fratelli sel suo compagno potrebbero agire con una apposita azione giudiziaria e ottenere la quota di legittima loro spettante (azione da esercitarsi entro dieci anni dalla morte del donante), questa azione va esercitata nei confronti del donatario che, se ha venduto il bene a terzi e non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni, potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell'immobile.

Dunque i fratelli del suo compagno che si assumano lesi dalla donazione potranno esercitare l'azione di riduzione e di restituzione entro dieci anni dalla morte del donante.

Ho sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di un secondo garage, posto nelle vicinanze della mia casa di abitazione; il venditore è un privato. il prezzo pattuito è di euro 20.000,00. Come si calcolano le imposte?

Va chiarito che, nel gergo comune, il venditore privato è colui che non ha edificato l'immobile in oggetto, nè vi ha eseguito interventi di "restauro e risanamento conservativo", "interventi di ristrutturazione edilizia", gli "interventi di ristrutturazione urbanistica" (come definiti dall'articolo 3, comma 1 lettera c), d), ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380)

Laddove il venditore non fosse un privato, l'atto dovrebbe/ potrebbe essere assoggettato ad IVA. In caso di vendita da privato (come sopra definito) l'atto è invece soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota 2% o 9% a seconda che l'acquirente possa o non possa usufruire del beneficio fiscale prima casa. l'acquisto verte sul secondo garage, quindi parrebbe che l'agevolazione fiscale prima casa che, ricorrendo i presupposti, può essere chiesta non solo per l'acquisto dell'abitazione ma anche per l'acquisto di un garage, sia stata già goduta. Per l'applicazione della normativa di registro, la natura del bene garage, è per così dire, mutevole: se, infatti esso viene adibito a pertinenza di abitazione, e tale circostanza è specificata nel rogito di acquisto, la sua natura è assimilata a quella del bene principale (abitazione); se viceversa non viene adibito a pertinenza dell'abitazione, la sua natura permane quella di bene strumentale per natura.

Le conseguenze non sono di poco conto: -laddove il bene sia adibito a pertinenza di abitazione, la base imponibile per la tassazione è data dalla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 126, secondo il sistema "prezzo valore"; in questo caso l'Agenzia delle Entrate non può sindacare il corrispettivo pattuito e quindi non c'è piena certezza sulla quantificazione delle imposte; - laddove non vi sia la pertinenzialità, la base imponibile è data dal corrispettivo pattuito, o, se maggiore, dal valore accertato dall'Agenzia delle Entrate; in questo caso, quindi l'acquisto, oltre ad essere più oneroso, è soggetto ad una valutazione da parte dell'ente impositivo.

Si badi, peraltro, che può essere adibito a pertinenza anche più di un garage, purchè il rapporto di servizio tra la pertinenza (garage) e la cosa principale (abitazione) sia verosimile, e quindi, per esempio, il garage sia posto nelle vicinanze dell'abitazione stessa.

Documenti

Privacy - Note legali - URP - Elenco siti tematici - © Tutti i diritti riservati - DevB Nettamente