UNA CASA FRAZIONATA E PROBLEMI DI EREDITA'

L'appartamento attuale dei miei genitori è risultato dalla unificazione di un primo appartamento, con la porzione maggioritaria di un secondo appartamento, attiguo al primo, in parte ereditato dalla nonna materna e in parte acquistato. La nonna era proprietaria di un appartamento, avente sei vani e due pertinenze. I quattro figli/e, di cui uno morto prematuramente e al quale sono succedute la moglie e la figlia, hanno avuto in eredità la quota di un quarto a testa. Gli eredi hanno provveduto a vendere/acquistare l'appartamento tra di loro: una parte acquistata dai miei genitori, l'altra parte acquistata dalle eredi del fratello defunto (una stanza e il solaio). Poiché mia madre aveva già ereditato la quota di un quarto dei vani sopra citati, i miei genitori hanno acquistato solo i restanti tre quarti. Nei passaggi successivi ci si è dimenticati del fatto che la porzione di un quarto di cui mia madre era titolare in seguito alla successione non era confluita in comunione dei beni, ma era rimasta sua proprietà personale. Infatti, al catasto, il nuovo appartamento era stato denunciato come proprietà al 50% tra i coniugi. Ora non sappiamo quanto sia la quota di proprietà di mio padre (sicuramente inferiore al 50%) e quanto quella di proprietà di mia madre (sicuramente superiore al 50%). Quali problemi potrebbero sorgere?

Lei prospetta il seguente caso: un primo appartamento (che chiameremo "A") è stato acquistato in regime di comunione legale dei beni da due coniugi (che chiameremo "Geminiano" e "Ghirlandina"); un secondo appartamento (che chiameremo "B") è stato ereditato da Ghirlandina per la quota di 1/4, mentre la restante quota di 3/4 è stata comprata dai coniugi Geminiano e Ghirlandina in regime di comunione legale dei beni. La intestazione dei due appartamenti risulta pertanto la seguente: immobile "A", di proprietà di Geminiano e Ghirlandina, in regime di comunione legale dei beni; immobile "B", per 1/4 di proprietà Ghirlandina; per 3/4 di proprietà di Geminiano e Ghirlandina, in regime di comunione legale dei beni.
Nonostante la differente intestazione dei due diversi appartamenti, i medesimi sono stati erroneamente accorpati per formare un unico appartamento (che chiameremo "C").
Successivamente, Geminiano è deceduto, lasciando eredi per legge - quindi in quote uguali tra loro - il coniuge Ghirlandina e due figli (che chiameremo "Tizio" e "Caia"). In sede di espletamento delle formalità relative alla successione di Geminiano, si è dunque riscontrata la problematica in oggetto. Ora non è possibile limitarsi ad un semplice ricalcolo affidato ad un geometra delle quote di comproprietà dell'appartamento "C", poiché ciò, in ogni caso, comporterebbe un - seppur limitato - trasferimento senza titolo di una quota di proprietà da "A" a "B". Non è inoltre possibile procedere con una donazione di Ghirlandina della nuda proprietà in parti eguali ai figli, con un semplice riferimento "alla parte di sua proprietà dell'appartamento". L'unica soluzione è frazionare nuovamente l'appartamento "C" negli originari "A" e "B". Potrà quindi procedersi all'espletamento delle formalità relative alla successione di Geminiano, comprendendo nell'asse ereditario la quota di 1/2 dell'appartamento "A", e la quota di 3/8 dell'appartamento "B". La intestazione dei due appartamenti risulterà pertanto la seguente: - immobile "A": Ghirlandina per 4/6, Tizio per 1/6, Caia per 1/6; - immobile "B": Ghirlandina per 6/8, Tizio per 1/8, Caia per 1/8.
Se si vorrà nuovamente procedere all'unificazione degli appartamenti "A" e "B", si dovranno stipulare i necessari trasferimenti di quote di comproprietà al fine di uniformare la intestazione dei due appartamenti. Ad esempio, Ghirlandina potrà donare ai figli, in parti uguali tra loro, la complessiva quota di 1/12 dell'appartamento "B". Per l'aspetto urbanistico, dovrà verificarsi l'eventuale necessità (nel quesito non viene fatto cenno allo stato progettuale legittimato) di presentare le denunce di inizio attività per il frazionamento e per l'accorpamento degli appartamenti "A" e "B".